Když kupujete jednotku (nejčastěji to bude byt), musíte si ještě před podpisem smlouvy pohlídat tolik věcí! Jde totiž obvykle o hodně peněz. Často se při tom zapomíná na jednu takovou „drobnost“, která vás ale může přijít hodně draho. Přečtěte si, jak může s kartami zamíchat potvrzení o dluzích prodávajícího na jednotce, a co udělat, aby tyto dluhy nezůstaly vám.

Co je to jednotka

Jednotkou není jenom byt. Stejná pravidla platí pro garáže a garážová stání (neboli právně správně: spoluvlastnický podíl na garáži), nebo třeba pro nebytové prostory určené k podnikání.

Ale pozor, ne každý byt nebo nebytový prostor je současně jednotkou! Důležité proto je, co je napsáno v katastru nemovitostí. Pokud je to, co kupujete, v katastru nemovitostí označeno jako „jednotka“, můžete pokračovat ve čtení.

Jaké dluhy bývají s jednotkou spojené

Prodávající může mít vůči tomu, kdo spravuje dům s jeho jednotkou (nejčastěji je to společenství vlastníků jednotek neboli SVJ), následující dluhy:

• dluh na příspěvku na správu domu (tj. na příspěvku na údržbu a opravy domu – často se používá označení „fond oprav“, na odměnu účetní nebo správcovské společnosti atd.),
• dluh na zálohách za služby dodávané do jednotky nebo celého domu (tj. zálohy na dodávky tepla a teplé vody, provoz výtahu, nebo třeba odvoz odpadu),
• dluh z vyúčtování záloh za služby.

U notorických neplatičů nebo u velkých nebytových jednotek se mohou tyto dluhy vyšplhat na skutečně vysoké částky (v řádech desetitisíců až v nejhorším případě statisíců).

Proč by vás to jako kupujícího mělo zajímat? Protože za určitých okolností tyto dluhy přechází právě na vás!

Proč by vás měl prodávající o dluzích informovat

Poctivý prodávající vás na dluhy spojené s prodávanou jednotkou upozorní a třeba o ně sníží kupní cenu. Bohužel ale ne každý prodávající je poctivý, proto vás jako kupující zákon chrání.

Prodávající by vám měl předložit potvrzení SVJ o tom, jaké dluhy prodávajícímu vůči SVJ vznikly. Veškeré dluhy uvedené na takovém potvrzení na vás při převodu jednotky přechází. Pokud s tím počítáte vy i kupní smlouva (např. sníženou kupní cenou), nebude to pro vás žádný zásadní problém – dluhy po převodu jednotky s SVJ jednoduše vypořádáte a budete na to připraveni.

A nebojte se, pokud by prodávající takové prohlášení SVJ zfalšoval, nedoplatíte na to vy. Dluhy, které prodávající do takového prohlášení „zapomene“ zahrnout, mu zůstávají.

Podobné to bude také tehdy, pokud SVJ dluhy v potvrzení nesprávně vyčíslí, nebo pokud od něj není možné potvrzení získat „bez zbytečného odkladu“.  Pokud prodávající takovou situaci nenapraví a sám vás neinformuje, jaká je správná výše dluhů, dlužníkem zůstává i po převodu jednotky – tedy alespoň u těch dluhů, o kterých jste se nedozvěděli.

Ale pozor, i vy jako kupující musíte být ostražití, a od prodávajícího si potvrzení o dluzích vždy vyžádat. Pokud to totiž neuděláte, jde to k vaší tíži. Budou-li v takovém případě s jednotkou spojené nějaké dluhy, novým dlužníkem SVJ se stáváte vy.

Má datum převodu jednotky vliv na přechod dluhů?

Ano, pokud jste jednotku koupili před 1. 7. 2020, přešla by na vás v již uvedených případech pouze část dluhů prodávajícího. A to dluh na příspěvku na správu domu. Ve vztahu k neuhrazeným zálohám na služby nebo vyúčtování služeb by dlužníkem zůstával za všech okolností prodávající.

A co vyúčtování záloh?

Máte vše pod kontrolou a potvrzení od SVJ v kapse? To je skvělé, ale musíte počítat ještě s jednou věcí. SVJ nemá podle zákona povinnost vám v potvrzení o dluzích vyúčtovat zálohy na služby.

Na potvrzení o dluzích vidíte pouze zálohy, které se po ukončení každého roku srovnávají se skutečnou spotřebou služeb – vyúčtovávají se. A tady může nastat kámen úrazu. Skutečná spotřeba prodávajícího (zvlášť v případě spotřeby tepla a teplé vody) může být totiž mnohem vyšší než zálohy, které platil.

Co tedy s tím? Myslete na to už při přípravě kupní smlouvy! Domluvte se v ní s prodávajícím, jak se vyrovnáte, když vás po vyúčtování záloh překvapí vysoký nedoplatek.

Shrnutí na závěr

• Když kupujete jednotku, vždy si vyžádejte potvrzení SVJ o tom, jaké dluhy jsou s jednotkou spojené.

• Dluhy, o kterých víte (hlavně ty uvedené na potvrzení) přechází na vás jako na kupujícího. Dluhy, které nejsou na potvrzení uvedené a o kterých vás prodávající ani jinak neinformoval, zůstávají prodávajícímu.

• Pokud od prodávajícího potvrzení o dluzích nedostanete, a ani si ho sami nevyžádáte, jde to k vaší tíži! V takovém případě se stáváte dlužníkem místo prodávajícího.

• Pokud jste jednotku koupili ještě před 1. 7. 2020, mohou na vás přejít pouze dluhy za příspěvek na správu domu. Dluhy na zálohách za služby i vyúčtování těchto služeb zůstávají prodávajícímu.

• Upravte si raději v kupní smlouvě, co se stane, když vám po převodu jednotky přijde vyúčtování záloh a výzva k zaplacení vysokého nedoplatku. Jinak jde celá částka za vámi.

Pokud je vaše situace komplikovanější, nebo chcete mít jistotu, že vás při koupi jednotky nikdo nenapálí, ozvěte se mi! Ráda s vámi projdu jednotlivé kroky při převodu jednotky a zajistím a ohlídám vše potřebné.